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Le mécanisme de régularisation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager constitue l’une des principales innovations de l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme et désormais codifié à l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme.

Applicable y compris aux instances en cours, ce nouvel article pousse le mécanisme de régularisation des autorisations d’urbanisme encore plus loin, en ce que la régularisation d’une autorisation litigieuse peut intervenir au cours d’un contentieux et avant toute décision du juge :

• Cas n° 1 : les situations régularisables

1) Lorsque les modifications à apporter au projet initial sont mineures tel qu’un léger abaissement de la charpente (CE, 4 octobre 2013, n°358401) ;

2) Lorsque l’autorisation initiale était affectée d’un vice d’incompétence (CE, 27 novembre 2013, n°358765) ;

3) Lorsque le projet méconnaissait les dispositions du règlement du POS relatives au respect des limites séparatives (CAA Nancy, 26 novembre 2015, n°14NC00388).

• Cas n° 2 : les situations non régularisables

1) Lorsque les constructions sont édifiées en zone non constructible du règlement du PLU (TA Lyon, 29 septembre 2016, n°1409337) ;

2) Lorsque les constructions sont situées en zone particulièrement exposée au risque d’inondation (CAA Bordeaux, 9 février 2016, n°14BX0040) ;

3) Lorsque les modifications de l’aspect extérieur de la construction sont de nature à affecter la conception générale du projet telles que des modifications de la charpente ou des murs extérieurs d’une construction (CAA Douai, 17 avril 2014, n°13DA00452).

• Cas n° 3 : Peut on régulariser un permis si les travaux sont déjà achevés ?

Oui cela est désormais possible depuis une récente évolution de jurisprudence. Le Conseil d’Etat admet en effet désormais que la faculté de régularisation d’un permis n’est plus subordonnée à la condition que la construction faisant l’objet du permis attaqué, ne soit pas achevée (CE, 22 février 2017, n°392998).

L’office du juge administratif

• Est-ce une obligation pour le juge ? Trois temps de l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme doivent être distingués.

Temps n° 1 : la décision de surseoir à statuer

A première analyse, il semble que la régularisation d’un vice entachant une autorisation de construire relève d’une simple faculté pour le juge et ne saurait être considéré comme une obligation ou un moyen d’ordre public.

En fonction des arguments échangés, il décide ou non de surseoir à statuer sur la demande d’une des parties. L’invitation des parties à présenter leurs observations demeure obligatoire.

Temps n° 2 : le sursis à statuer

Pendant le sursis, a priori, aucune observation n’est échangée puisqu’il s’agit pour le pétitionnaire de constituer un dossier et d’obtenir un permis modificatif au regard du vice identifié par le juge.

Temps n° 3 : une fois le permis modificatif obtenu dans le délai du sursis à statuer

Dès lors que le pétitionnaire a obtenu un permis modificatif, cette nouvelle autorisation est versée à l’instruction et les parties sont de nouveau invitées à présenter leurs observations :

• soit la régularisation a été effective, alors le moyen de légalité est écarté et l’autorisation initiale modifiée est validée ;
• soit la régularisation n’a pas été effective, alors le permis sera annulé.
• Dans quel délai la régularisation doit-elle intervenir ?

Dans le silence du texte, le juge dispose d’une grande latitude afin de déterminer le délai dans lequel la régularisation doit intervenir.

A titre d’illustration, un délai de deux mois a été laissé au pétitionnaire (CAA Marseille, 16 décembre 2015, n°14MA00118). Dans d’autres espèces, un délai de six mois a été accordé par le juge pour que la Défense obtienne un permis modificatif été donné (TA Melun, 30 juillet 2016, n°1400463).

En tout état de cause, le délai laissé au pétitionnaire pour régulariser l’autorisation de construire doit être au moins égale à la durée de la constitution du dossier et de l’instruction d’une telle autorisation.