Le droit à la révision du loyer commercial et ses limites

Le loyer d’un bail commercial doit correspondre à la valeur locative du local mis à disposition par le bailleur.

Cette valeur locative est déterminée selon des critères fixés par l’article L145-33 du Code de commerce : il s’agit notamment des caractéristiques du local et de la destination des lieux.

La valeur locative d’un local commercial étant susceptible de changer en cours de bail, le Code de commerce prévoit un droit à la révision du loyer. 

1. Le droit à la révision du loyer commercial

Ce droit bénéficie tant au bailleur qu’au locataire : dès lors que les critères de valeur locatives évoluent, chaque partie peut solliciter la révision du loyer. Il est d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger en rédigeant une clause contraire dans le bail.

Ce droit à la révision du loyer commercial est cependant encadré par certaines limites :

• Une limite temporelle : cette révision ne peut être réclamée qu’après un délai minimum de 3 ans après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après la date de renouvellement du bail commercial ;
• Une limite matérielle : en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité, la variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Les facteurs locaux de commercialité sont l’ensemble des éléments matériels qui constituent l’environnement du local commercial. Ils « dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire » (R145-6 Code de commerce).

En cas de modification des facteurs locaux de commercialité, la variation du loyer ne pourra excéder 10%.

Si le droit à la révision du loyer du bail commercial est le principe, encore faut-il le mettre en œuvre.

2. La procédure de demande de révision du loyer

La demande en révision du loyer doit toujours être préalablement effectuée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qui précise le montant du loyer demandé ou offert (R145-20 du Code de commerce).

En cas d’accord des parties, le nouveau prix est dû à compter du jour de la demande.

En cas de contestation, le loyer peut être fixé judiciairement par le Président du Tribunal de grande instance dans le cadre d’une procédure « sur mémoire », qui s’appuie alors sur la valeur locative, après l’avoir évaluée.

Il est impératif d’effectuer une demande amiable avant d’avoir recours à la procédure sur mémoire. A défaut de demande amiable préalable, la demande en révision judiciaire du loyer est irrecevable (Cass, civ 3ème, 26 janvier 2017, n°16-10304).