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L’équipe du département Droit immobilier analyse l’arrêt de la Cour de cassation condamnant un locataire à une amende civile pour avoir sous-loué un bien à usage d’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage (type Airbnb).

1. 1.Contexte

En l’espèce, le locataire d’un immeuble à usage d’habitation sous-louait le bien de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. Un avenant au contrat de bail autorisait de telles sous-locations et en garantissait la licéité sans pour autant que le bailleur n’ait obtenu l’autorisation de changement d’usage du bien.

Par conséquent, la commune a assigné le propriétaire et le locataire afin de les voir condamner au paiement d’une amende civile pour en avoir changé l’usage sans son autorisation préalable.

1. 2.La position de la Cour

Dans un premier temps, la Cour de cassation a rappelé les dispositions de L.631-7 du CCH selon lesquelles le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable dans les communes de plus de 200.000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val de Marne.

Par ailleurs, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage qui doit être demandé auprès de la mairie du lieu de l’immeuble.

Dans un second temps, la Cour rappelle que toute personne enfreignant les dispositions de l’article L.631-7 du CCH est sanctionnée en vertu de l’article L.651-2 du même code par une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Enfin, la Cour précise que l’avenant garantissant la licéité de la sous-location meublée de courtes durées ne permet pas au locataire de s’exonérer de sa responsabilité. Dès lors, il appartenait à ce dernier de s’assurer de l’autorisation de changement d’usage.

En définitive, la Cour de cassation a appliqué strictement les dispositions de l’article L.651-2 du CCH et affirmé que l’amende civile s’applique à toute personne enfreignant les dispositions de l’article L.631-7 du même Code et par conséquent au locataire effectuant une sous-location dans de telles conditions.

2. 3.Nos préconisations

Cet arrêt vient donc rappeler que l’amende civile s’applique à toute personne, locataire comme bailleur, ne se conformant pas à l’usage du bien. Ainsi, la personne effectuant de telles locations doit obligatoirement s’assurer que le changement d’usage a été autorisé par la mairie.

Pour obtenir cette autorisation, il convient de remplir un formulaire sur le site internet de la mairie du lieu de l’immeuble auquel le bien est exploité à des fins de locations de courtes durées. A la suite de cette demande, la mairie décidera d’accorder ou non ce changement d’usage afin de transformer le local d’habitation en un local destiné à de la location courte durée, assimilée à une activité commerciale.

Attention néanmoins, car l’autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.