Actualités

Les principes

1. Une demande de permis de construire doit, en principe, être instruite sur la base des règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa délivrance.
2. En application de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, le pétitionnaire peut toutefois conserver le bénéfice d’une réglementation antérieure en sollicitant un certificat d’urbanisme (CU) avant l’entrée en vigueur du nouveau PLU. Le CU confère à son titulaire un droit de voir sa demande de permis de construire, déposée dans les dix-huit mois suivant sa délivrance, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date dudit certificat. L’administration est tenue de tenir compte du CU lors de l’instruction de la demande, même si le pétitionnaire ne s’en est pas expressément prévalu dans sa demande (CE, 15 décembre 2015, n°374026).
3. Ce mécanisme de cristallisation comporte deux limites :
   (i) Toutes les nouvelles dispositions ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique restent opposables à la demande ;
   (ii) La cristallisation ne fait pas obstacle à ce que l’administration oppose un sursis à statuer à une demande de permis de construire lorsque les conditions sont réunies à la date de délivrance du certificat d’urbanisme (CE, 3 avril 2014, Commune de Langolen, n° 362735).

Dans cette hypothèse, si le PLU susceptible de justifier le sursis entre en vigueur avant l’expiration du CU, il devient opposable à la demande (CE, 18 décembre 2017, B…, n° 380438).

La question

Le titulaire d’un certificat d’urbanisme peut-il bénéficier de tout ou partie des nouvelles règles d’urbanisme si ces dernières sont plus favorables à son projet ?

La solution

OUI :“Les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Elles n’ont en revanche ni pour objet ni pour effet de la priver de son droit d’obtenir un permis de construire lorsque son projet est conforme aux règles d’urbanisme applicables à la date de la décision prise sur sa demande ou, si le projet n’est pas conforme à celles de ces règles qui n’ont pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ou à une partie divisible d’entre elles, lorsqu’il l’est aux règles de même objet applicables à la date du certificat d’urbanisme.” Conseil d’État, 6 juin 2025, n°491748

A retenir

Le pétitionnaire dispose d’un droit d’option entre l’application des règles cristallisées et celle des nouvelles règles. Le Conseil d’État va même plus loin en admettant la possibilité d’un panachage entre ces deux ensembles de règles, sous réserve que les règles cristallisées plus favorables au pétitionnaire soient divisibles et n’aient pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. En l’absence de précisions jurisprudentielles claires, la notion de « divisibilité » des ensembles de règles risque toutefois de susciter des difficultés d’interprétation pour les services instructeurs (voire quelques cheveux blancs…). Il est donc vivement recommandé aux pétitionnaires d’anticiper cette problématique en explicitant, dès le dépôt de leur demande, les règles dont ils entendent se prévaloir.

Article co-rédigé par Alexandre LO CASTRO PORTE et Lucas MARCOZ.