[DROIT DE L’URBANISME] Comment déterminer la destination légale d’un bien lorsque cette dernière a été modifiée avant 1977 ?

Les principes

1. Le changement de destination d’un immeuble est soumis à déclaration préalable lorsqu’il est accompagné d’aucun travaux (Article R. 421-17 du code de l’urbanisme).
2. Les travaux ayant pour effet de changer la destination ou la sous-destination d’un immeuble et de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment sont soumis à permis de construire (Article R. 421-14 du code de l’urbanisme).
3. Le changement de sous-destination d’un immeuble sans changement de destination n’est pas soumis à autorisation. Il ne peut néanmoins être effectué que dans le respect des dispositions du PLU applicable.

Et avant, c’était comment ?

• Le changement de destination d’un bâtiment accompagné de travaux n’est soumis à permis de construire que depuis 1977 ;
• Le changement de destination sans travaux n’est soumis à déclaration préalable que depuis 2007.

Comment faire pour déterminer la destination d’un bien ?

Principe (CE, 16 mars 2015, n°369553) : C’est l’autorisation d’urbanisme initiale ou les autorisations d’urbanisme ultérieures autorisant un changement de destination qui permettent d’établir la destination d’un bien. Un simple changement d’usage non autorisé ne vaut donc pas changement de destination.

Exception (CE, 8 juillet 2024, n°475635) : Lorsque la construction est ancienne et que sa destination ne peut pas être déterminée via les indications figurant sur une autorisation d’urbanisme, elle peut être établie : 

• Au regard des caractéristiques propres de la construction, lorsque ces dernières ne permettent qu’un seul type d’affectation (exemple : une centrale nucléaire) ;
• Par le juge, qui doit alors tenir compte des circonstances de fait de l’espèce, et notamment de la dernière affectation connue du bien.

La question

Un changement de destination réalisé sans autorisation d’urbanisme avant 1977 peut-il être pris en compte pour déterminer la destination actuelle d’un bien ?

La solution

OUI, sauf si cette destination a ensuite été modifiée dans le cadre d’une autorisation délivrée postérieurement.  

“Pour apprécier la condition de changement de destination, le maire doit prendre en compte la destination initiale du bâtiment ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination qui a fait l’objet d’une autorisation ou, le cas échéant, qui a été régulièrement opéré antérieurement au 1er janvier 1977, soit à une date où la législation applicable n’imposait pas une autorisation ou une déclaration à cet effet.” Conseil d’Etat, 23 mai 2025, n°476057 

A retenir

Le Conseil d’Etat ne précise pas les modalités de preuve d’un changement de destination antérieur à 1977. Il est donc raisonnable de considérer que la preuve demeure libre en la matière.

Dès lors, le propriétaire ou pétitionnaire souhaitant se prévaloir d’un tel changement de destination sera bien inspiré de réunir un maximum d’éléments susceptibles d’attester de la réalité de cette évolution de destination, notamment :

• des actes notariés antérieurs à 1977 ;
• des descriptifs de lots de copropriété ;
•  des photographies anciennes ;
•   ou tout autre document pertinent.

Article co-rédigé par Alexandre LO CASTRO PORTE et Lucas MARCOZ.