Conformité permis de construire : délais, récolement et R.462-7

Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux dans le cadre prévu par les articles L. 462-2 et R. 462-6 du Code de l’urbanisme, sauf situation particulière comme la fraude. Cette règle est importante pour les collectivités, les opérateurs immobiliers et les maîtres d’ouvrage, car elle fixe le calendrier dans lequel le contrôle de conformité doit être organisé.

Quels délais pour contrôler la conformité après un permis de construire ?

Le point de départ est la réception en mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. À compter de cette date, l’administration dispose en principe d’un délai de trois mois pour vérifier si les travaux réalisés sont conformes à l’autorisation d’urbanisme délivrée.

Pendant ce délai, l’autorité compétente peut procéder ou faire procéder au récolement des travaux. Si elle constate une non-conformité, elle peut mettre en demeure le maître d’ouvrage de déposer une autorisation modificative ou de mettre les travaux en conformité.

Quand le délai passe-t-il à cinq mois ?

Le délai de trois mois est porté à cinq mois lorsque le récolement des travaux est obligatoire. Les cas de récolement obligatoire sont notamment prévus par l’article R. 462-7 du Code de l’urbanisme.

Sont notamment concernés certains travaux portant sur :

• des immeubles protégés au titre des monuments historiques ;
• des immeubles de grande hauteur ou des établissements recevant du public ;
• des secteurs couverts par un plan de prévention des risques ;
• des secteurs classés dans le coeur d’un parc national ou ayant vocation à l’être.

Que se passe-t-il après l’expiration du délai ?

Une fois le délai de trois ou cinq mois expiré, l’administration ne peut plus contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration préalable dans le cadre de cette procédure.

Elle ne peut donc plus, sur ce fondement, mettre en demeure le maître d’ouvrage de déposer une autorisation modificative ou d’exécuter des travaux de mise en conformité. Elle ne peut pas davantage refuser une nouvelle demande d’autorisation au seul motif que la construction existante aurait été édifiée sans respecter l’autorisation initiale, sauf cas particulier comme la fraude.

Conséquences pratiques pour les collectivités

Pour les collectivités, l’enjeu est opérationnel : si elles souhaitent conserver un droit de regard effectif sur la conformité des constructions, elles doivent identifier rapidement les dossiers à contrôler et organiser le récolement dans les délais applicables.

Même lorsque le récolement est facultatif, l’absence de contrôle dans le délai peut priver l’administration de la possibilité de contester ensuite la conformité des travaux dans le cadre de la procédure de récolement.

Conséquences pratiques pour les maîtres d’ouvrage

Pour les maîtres d’ouvrage, la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux est un acte important. Elle permet de faire courir le délai de contrôle de l’administration.

En pratique, il est recommandé de déposer cette déclaration dès que les travaux sont achevés et de conserver une preuve de sa date de réception en mairie. Cette traçabilité peut être décisive si la conformité de la construction est discutée ultérieurement.

Référence : décision Sormonte du Conseil d’État

Dans une décision du 27 novembre 2018, le Conseil d’État a précisé les effets de l’expiration du délai de contrôle de la conformité des travaux.

CE, 27 novembre 2018, Sormonte, n° 411991.

Cette décision confirme que, lorsque le bénéficiaire d’une autorisation a adressé au maire sa déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, l’autorité compétente ne peut plus en contester la conformité si elle ne l’a pas fait dans le délai applicable de trois ou cinq mois, sauf cas particulier comme la fraude.