Lex&Case Flash – Réforme 2018 du contentieux des autorisations de construire : vers un meilleur encadrement des recours

Lex&Case Flash – Réforme 2018 du contentieux des autorisations de construire : vers un meilleur encadrement des recours

Après les Rapports Pelletier (2005) et Labetoulle (2013), le Gouvernement avait confié depuis août 2017 à Christine Maugüé, conseillère d’Etat, un nouveau rapport d’audit sur le contentieux de l’urbanisme et les solutions d’améliorations possibles.

Le constat était toujours le même : les recours retardent, voire rendent impossibles les opérations et ces mêmes recours ont un impact sur le coût des constructions au final.

En 2015, la mission d’inspection des juridictions administratives communiquait les chiffres suivants :

DÉLAI MOYEN D’UNE PROCÉDURE EN PREMIÈRE INSTANCE = 23 mois
DÉLAI MOYEN POUR UNE PROCÉDURE EN APPEL = 16 à 18 mois
DÉLAI MOYEN POUR UNE PROCÉDURE EN CASSATION = 14 mois

Le décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 modifie certaines dispositions du code de justice administrative et du code de l’urbanisme en reprenant certaines mesures (mais pas toutes) préconisées par le groupe de travail présidé par Christine Maugüe.

En synthèse, les principales nouveautés sont les suivantes :

1. Obligation de confirmer le recours au fond en cas de rejet d’un référé suspension pour absence de moyen de nature à créer un doute sérieux (cf. Article R. 612-5-2 du code de justice administrative)

Le rejet d’un référé-suspension motivé par l’absence de moyen propre à créer un doute sérieux oblige désormais le requérant à confirmer sa requête au fond dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance, sous peine de désistement d’office.

Ces nouvelles dispositions sont applicables aux requêtes en annulation (première instance et appel), enregistrées à compter du 1er octobre 2018.

A noter également qu’au regard de sa codification, ce texte est applicable à l’ensemble des référés suspension, et non seulement à ceux concernant les autorisations d’urbanisme.

2. Obligation de mentionner la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire sur les autorisations d’urbanisme (cf. Article R. 424-5 alinéa 1 et R. 424-13 alinéa 2 du code de l’urbanisme)

La mention de la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire doit désormais être reportée sur les décisions de permis, de non opposition à déclaration préalable ainsi que sur les certificats de permis tacite.

Cette nouveauté n’est pas anodine dans la mesure où elle va permettre un contrôle plus strict de l’intérêt à agir des requérants contre les autorisations d’urbanisme, qui s’apprécie « à la date de l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire » (cf. L 600-1-3).

A titre d’exemple, cette nouvelle mention obligatoire pourra permettre de démontrer plus facilement l’absence d’intérêt à agir d’un requérant qui aurait signé le compromis de vente lui donnant intérêt à agir après l’affichage en mairie de l’avis de dépôt de la demande d’autorisation attaquée.

Ces dispositions entrent en vigueur à compter du 1er octobre 2018.

3. Extension de l’obligation de notification des recours en matière d’urbanisme (cf. Art. R. 600-1 du code de l’urbanisme)

L’obligation de notification des recours à l’auteur de la décision et à son bénéficiaire prévue à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme voit son champ d’application élargi aux recours concernant « les décisions relatives à l’occupation ou l’utilisation du sol régies par le code de l’urbanisme » et non plus seulement aux recours contre les permis de construire et d’aménager, les décisions de non opposition à déclaration préalable et les certificats d’urbanisme.

Au regard de la formulation très large retenue, cette obligation de notification a désormais vocation à s’appliquer de manière très étendue, et notamment aux recours concernant :

  • les décisions de refus de retirer une autorisation d’urbanisme,
  • les décisions de refus de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme,
  • les décision adoptant ou refusant d’abroger un document d’urbanisme (PLU, PLUI, etc.).

Ces nouvelles dispositions sont applicables aux requêtes dirigées contre des décisions intervenues après le 1er octobre 2018.

4. Délai de recours réduit à 6 mois contre les autorisations d’urbanisme lorsque la construction est achevée (cf. article R. 600-3 du code de l’urbanisme)

Dans les cas où l’absence ou l’insuffisance de l’affichage de l’autorisation n’a pas permis de faire courir le délai de 2 mois prévu à l’article R. 600-2, le délai de recours contre les autorisations d’urbanisme est réduit à 6 mois à compter de l’achèvement des constructions, contre un an auparavant.

Ces nouvelles dispositions sont applicables aux requêtes dirigées contre des décisions intervenues après le 1er octobre 2018.

5. Obligation de produire les documents justifiant l’intérêt à agir au moment de l’introduction de la requête contre une autorisation d’urbanisme (cf. art. R. 600-4 du code de l’urbanisme)

A peine d’irrecevabilité, les requêtes des tiers dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol doivent être accompagnées des documents justifiant l’intérêt à agir du requérant, à savoir :

  • En principe : titre de propriété, promesse de vente, bail, contrat préliminaire, ou tout acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou la détention de son bien par le requérant.
  • Pour les associations : statuts + récépissé attestant de la déclaration en préfecture.

Ces nouvelles dispositions sont applicables aux requêtes dirigées contre des décisions intervenues après le 1er octobre 2018.

6. Recours contre les autorisations d’urbanisme : cristallisation des moyens deux mois après le premier mémoire en défense (R. 600-5 du code de l’urbanisme)

Il n’est désormais plus possible de développer de nouveaux moyens à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense.

En d’autres termes, le pétitionnaire aura désormais tout intérêt à produire le plus rapidement possible un mémoire en défense après réception de la requête introduite contre l’autorisation qui lui a été délivrée, afin de cristalliser le débat contentieux le plus tôt possible.

Ces dispositions sont applicables aux requêtes enregistrées à compter du 1er octobre 2018.

7. Délai de jugement raccourci à 10 mois contre certaines autorisations d’urbanisme (Cf. R. 600-6 du code de l’urbanisme)

Ce délai de 10 mois s’applique aux recours (première instance et appel) contre les permis de construire un bâtiment de plus de deux logements ou contre les permis d’aménager un
lotissement.

Mises en perspective avec les nouvelles dispositions relatives à la cristallisation des moyens dans le contentieux de l’urbanisme, ces dispositions devraient avoir pour conséquence d e « condenser » considérablement les contentieux relatifs à ces autorisations d’urbanisme, et permettre ainsi de sécuriser plus rapidement le pétitionnaire en cas de recours infondé.

Ces dispositions sont applicables aux requêtes enregistrées à compter du 1er octobre 2018.

POUR CONSULTER LE RAPPORT MAUGÜÉ : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/2018.01.11_rapport_contentieux_des_autorisations_d_urbanisme.pdf

POUR OBTENIR LE DÉCRET DU 17 JUILLET 2018 : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2018/7/17/TERL1806774D/jo/texte

Voir le Lex&Flash en PDF : Flash réforme urbanisme